L’impact des logements énergivores sur le marché locatif

Alors que le marché immobilier francilien est particulièrement tendu, la loi Climat et Résilience impose, dès le premier janvier 2023, l’interdiction de mise en location des logements les plus énergivores. Une mesure qui sera progressive pour les logements classés F, G, D et E par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

 

Objectif : neutralité carbone en 2050

Pensée pour lutter contre le dérèglement climatique, la loi Climat et Résilience regroupe plus de 140 propositions concentrées autour de plusieurs thématiques : se déplacer, se loger, se nourrir, produire, consommer et travailler. La question du logement est une priorité à traiter afin de réduire les émissions de gaz à effet de serre d’au moins 40 % d'ici 2030.

Dans le but d'accélérer la rénovation des logements et offrir aux français un habitat plus durable et plus confortable, l’État a déjà mis en œuvre plusieurs mesures :

• réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE),
• interdiction d’augmenter les loyers dans les logements classés F et G depuis août 2021,
• depuis le 1er janvier, interdiction de louer les logements dont la consommation excède 450 kilowattheures/m²/an d’énergie finale, soit une large partie de la classe énergie G.

 

Un marché de l’immobilier déstabilisé

La valeur verte des logements est un critère devenu essentiel, pour les investisseurs et locataires. Conséquence directe de ces besoins et de la loi Climat, les investisseurs boudent les logements considérés énergivores, même ceux classés F, qui peuvent tout de même être loués jusqu’en 2028.

 

C’est pourtant une opportunité d’acheter un bien avec un prix plus avantageux et de pouvoir effectuer des travaux pendant les prochaines années avant la mise en place de l’interdiction de louer. Une solution idéale pour éviter toute précipitation, pouvoir monter un dossier de financement stable et valoriser son patrimoine sur le long terme.

 

Autre risque de ces différentes mesures, la création d’une tension sur le marché locatif, déjà très forte sur certains territoires. En effet, une partie des logements auparavant en location vont rejoindre petit à petit le marché de la vente, faisant ainsi baisser l’offre.

 

Les bailleurs contraints à être écologiquement vertueux

À compter de 2025, le seuil minimal de performance énergétique sera progressivement rehaussé :

• 2025 : les logements classés G ne pourront plus être proposés à la location.
• 2028 : les logements classés F ne pourront plus être proposés à la location.
• 2034 : les logements classés E ne pourront plus être proposés à la location.

À partir de 2025, si le logement loué ne respecte pas le seuil minimal de décence, le locataire pourra disposer d’un recours envers son bailleur. Pour l’instant, ces mesures concernent uniquement les biens à usage d’habitation. Notez que dès 2023, les biens meublés de tourisme pourront, eux aussi, être soumis à des réglementations similaires.

 

Ces nouvelles dispositions ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux signés ou lors de leur renouvellement. Si un contrat de location est signé avant l’une des échéances citées plus haut et que la classification fait partie des classes énergétiques interdites, le bail sera valable jusqu’à son renouvellement ou sa résiliation. Notez que la loi prévoit plusieurs exceptions, en effet certains propriétaires pourront échapper à l’obligation de travaux. Cela concerne :

• Les logements pour lesquels les travaux excéderaient 50 % de la valeur vénale du bien.
• Les logements situés dans une copropriété ayant refusé d’engager les travaux. Si un propriétaire a réalisé dans les parties privatives les travaux nécessaires sans pouvoir atteindre le seuil minimal et que, malgré ses diligences, la copropriété n’a pas engagé les travaux nécessaires, il sera exempté.
• Les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales.

Il existe des aides financières pour permettre aux propriétaires de réaliser les travaux de rénovation énergétique. On peut par exemple citer :

• l’éco PTZ,
• les subventions d’action logement et de l’Anah,
• la TVA à 5.5 %,
• les certificats d’Économies d’Énergies.

 

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Propriétaire : les bonnes pratiques pour continuer de louer votre logement

Entreprendre des travaux permet de garantir une meilleure attractivité du logement sur le marché locatif, à l’heure où les candidats sont très regardants sur la performance des logements et les coûts liés à l’énergie. C’est également l’occasion de réduire l’impact environnemental du logement, et de garantir sécurité et confort aux habitants.

Il n’est pas nécessaire d’attendre ces échéances pour réaliser des travaux, il est même conseillé de s’y prendre dès maintenant. Pourquoi ? Éviter de se précipiter, prendre le risque de ne pas avoir d’artisan disponible, prendre le temps de réaliser des audits, comparer les devis, choisir ses artisans.

Alors que près de la moitié des biens en location qui sont considérés comme passoire énergétique sont des logements en copropriété, notez que la Loi Climat et Résilience a défini certaines échéances pour l’habitat collectif, notamment la mise en place d’un Plan Pluriannuel de Travaux. Il est tout de même possible d’engager des rénovations dans les parties privatives. Toutefois, certains travaux nécessitent l’accord préalable du syndic de copropriété.

 

Se faire accompagner pour réussir son projet

IMMO de France vous soutient dans la réussite de votre projet immobilier. Pour valoriser votre patrimoine sur le long terme et gagner en rentabilité, faites confiance à nos conseillers qui sauront vous guider vers des artisans de confiances, locaux, qualifiés RGE.

Dans nos agences, nous aidons les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique selon plusieurs étapes :

• réalisation d’un audit énergétique et identification des problèmes majeurs
• sélection des travaux à réaliser en priorité
• réalisation, étude et transmissions des devis avant la sélection des artisans et des prestataires
• accompagnement, conseils et suivi des travaux
• aide dans la réalisation de dossiers de financement

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